Immobilienmarkt:

Renditefalle für Kleinvermieter

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Der Erwerb bzw. die Vermietung von Immobilien erscheint heutzutage vielen Menschen aufgrund niedriger Zinsen attraktiv, doch dabei lauern mehrere Fallstricke.

Der Erwerb von Immobilien zu Vermietungszwecken gilt unter vielen Anlegern als sicherer Hafen. In der Praxis wird jedoch die Rendite durch zahlreiche Kostenpositionen minimiert.

In Zeiten, in denen die Zinsen für herkömmliche Geldanlagen auf dem Tiefstand sind, denken selbst viele nicht so gut verdienende Personen darüber nach, als Kleinvermieter zu fungieren. Dass dabei allerdings viele Fallstricke für die Rendite lauern, verraten die folgenden Zeilen.

Erwerb von Immobilien wegen niedriger Sparzinsen attraktiv

Statt ihr Geld auf das Sparbuch zu packen oder in Festgeld sowie Anleihen zu investieren, sind inzwischen etliche Anleger dazu übergegangen, dem Betongold den Vorzug zu gewähren. Sie erwerben eine oder mehrere Immobilien – gerne auch aufgrund des geringeren Quadratmeterpreises als Mehrfamilienhaus-Variante - und erhoffen sich damit einhergehend eine Optimierung ihrer Renditepotenziale.

Vollmundige Versprechen von Bauherren bzgl. der Rendite, die laut focus.de bis zu sieben Prozent erreichen kann, tragen ihr übriges zur Attraktivitätserhöhung eines Immobilienerwerbs bei. Was viele Anleger nicht wissen ist jedoch: Bei derartigen Versprechungen wird meist die Bruttomietrendite ausgewiesen, die aufgrund der noch fehlenden Abzüge nur sehr eingeschränkt aussagekräftig ist.

Häufig wird aber auch deshalb bei Verkäufen die Bruttomietrendite angegeben, weil sie schlicht einfacher mithilfe einer Formel berechnet werden kann. Dabei wird die jährliche Kaltmiete zunächst mit 100 multipliziert und anschließend durch den Kaufpreis des Objekts geteilt.

Kostet ein Haus also beispielsweise 550.000 Euro und liegen die jährlichen Nettomieteinnahmen bei 42.000 Euro, ergibt sich folgende Rechnung: 4.200.000 / 550.000 = 7,6 Prozent.

Diese Faktoren können die Rendite beim Immobilienkauf minimieren

Wie gesagt handelt es sich jedoch hierbei lediglich um die eher uninteressante Bruttomietrendite. Im Zuge der Evaluierung der Nettomietrendite müssen von diesem Wert noch zahlreiche Kostenpositionen wie die nachstehenden abgezogen werden:

  1. Erwerbsnebenkosten
  2. Instandhaltungskosten
  3. Hausverwaltungskosten
  4. Etwaige Darlehenszinsen

Während sich die Erwerbsnebenkosten häufig im Bereich von zehn Prozent des Kaufpreises bewegen, müssen Objekteigentümer bei den Instandhaltungskosten mit mindestens sieben Euro bis fünfzehn Euro pro Quadratmeter kalkulieren. Auf die Hausverwaltung entfallen je nach Dienstleister zwischen 250 bis 450 Euro pro Jahr und für den wahrscheinlichen Fall, dass für den Erwerb der Immobilie ein Darlehen aufgenommen werden musste, liegen die jährlichen Zinsen je nach Dauer der Sollzinsbindung etwa im Bereich von einem bis 1,5 Prozent.

Des Weiteren müssen Immobilienkäufer auch über das Risiko von Mietausfällen nachdenken, das sich zwar in populären Regionen aufgrund der hohen Nachfrage nur selten realisiert, in strukturschwachen und von Abwanderung betroffenen Gegenden allerdings sehr häufig.

Last but not least kann sich auch ein sanierungsbedürftiger Zustand des Objekts potenziell renditemindernd auswirken – gerade im Hinblick auf die Energieeinsparverordnung, die insbesondere Altbauten mit zusätzlichen Kosten belastet.

Rendite sollte vorher genauestens durchkalkuliert werden

All diese Faktoren machen deutlich: Ganz so einfach ist es heutzutage nicht, mit einer Immobilie noch eine ansehnliche Rendite zu erwirtschaften, die sich maßgeblich von anderen Anlageformen im Positiven abhebt.

Vergleichend wird dies mit Blick auf folgende Rechnung deutlich, der als Basis ein Immobilienerwerb in Frankfurt am Main zugrunde liegt:

Laut wohnungsboerse.net kostet eine 100 Quadratmeter Eigentumswohnung dort derzeit 640.218 Euro und erlöst im Schnitt 18.108 Euro Kaltmiete pro Jahr. Das ergibt nach den beigefügten Kalkulationen 2,37% Nettomietrendite respektive einen Kaufpreisfaktor von 42,21.

Zum Vergleich: Aktien börsengehandelter Immobiliengesellschaften bringen es laut aktien-kaufen.de auf bis zu 7,78 Prozent Dividende. Im Rahmen des Fazits lässt sich somit nur noch einmal betonen, dass ein Immobilieninvestment stets wohlbedacht erfolgen sollte. Wichtig ist eine qualifizierte Analyse und die Beratung durch einen Steuerberater oder professionellen Immobilienvermittler im Einzelfall.

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